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洞悉未來十年丨未來房地產發展聚焦這50個城市

核心提示: 在“丁祖昱評樓市”年度發布會上,我曾說過,未來十年中國城市集中度會越來越高,房地產也會向資源稟賦更好的城市集中,經濟也會向這些城市靠攏,人口會主要留在這些城市當中。

在“丁祖昱評樓市”年度發布會上,我曾說過,未來十年中國城市集中度會越來越高,房地產也會向資源稟賦更好的城市集中,經濟也會向這些城市靠攏,人口會主要留在這些城市當中。

我認為,未來十年,“新經濟”也將成為未來城市發展的重要考量標準。

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新經濟:成都、杭州緊隨一線

為什么是從新經濟角度??能夠判斷一些什么呢?

在現代城市中,人的生活方式早已從傳統的衣食住行,升級到更豐富的層面。多樣化的生活需求催生了城市中不同形式的生活場所,場所的升級創新又帶來了新的經濟。我選擇了從咖啡經濟、培訓機構、寵物經濟、外賣繁榮度這四個指標,以此出發并整理收集各大城市的新經濟數據,我認為未來這些都是一個城市非常重要指標。

從整理的數據來看,一線城市繼續穩坐新經濟發展城市的前四。值得注意的是,成都、杭州、天津這三座城市的四項新經濟指標也是緊跟在一線城市后面的。

1、咖啡經濟體現城市商業發展水平

星巴克作為全球最大的咖啡連鎖店,自1999年在中國大陸開設第一家門店以來,風靡全國各大城市。據美國辛克納姆公司(Thinknum)統計,截止2019年12月16日,星巴克在中國門店數達到約為4300家。

作為一款全球性的網紅,星巴克的咖啡不僅受到全球消費者的喜愛,其開一店火一店的現象,還引起了城市學者和經濟學界的關注。與Costa、漫咖啡等常在商場選址不同,星巴克有一大選址特點是偏愛寫字樓這種商業中心地段,工作節奏飛速的上班族是星巴克的主要用戶,因此星巴克門店的數量就能側面反映出一個城市中商業中心和寫字樓的數量,而商業中心和寫字樓的數量也可以體現一座城市的經濟發展水平。

曾有機構發布“星巴克指標”:看一座城市的前途與競爭力,是星巴克越多的地方越有活力。所以我們認為,星巴克的門店數量,是衡量一個地區商業與消費活躍程度的指標。星巴克指數側面反映了一座城市或一個區域的投資價值。

從表格的數據可以看到,杭州的星巴克數量僅次于上海和北京,成都排名第七,而天津星巴克門店的數量為109家,沒有上榜。

以成都為例,星巴克在門店的區域分布上,成都公認地段最好的兩大CBD天府廣場-春熙路和金融城,擁有全城密度最高的星巴克門店。

數據顯示,春熙路和金融城擁有星巴克合計33家,占了全城的五分之一;其中金融城狂攬14家門店,平均不到700米有一家星巴克,且保持著每年一到兩家的擴張速度。在金融城,房價與星巴克指數的正相關效應同樣顯而易見。

數據顯示,成都金融城二手房掛牌均價31782元/平米,超過4萬元/平米的產品比比皆是,而十年前區域房價僅一萬出頭,上漲幅度300%,是近10年來成都房價漲幅最快的區域。

2、培訓機構數量體現人口素質水平

數據顯示,在全行業2020屆畢業生需求量排行中,教育行業已位列第二,畢業生需求量占全行業的8.48%,已超過機械/設備/重工、電子技術/半導體/集成電路、互聯網/電子商務等傳統優勢行業。

在GET2019教育科技大會上,美團點評教育培訓業務部負責人李亦蘭表示,截至目前平臺已收錄134萬個教育機構,包括素質教育、學科教育、職業教育等教育細分品類,業務涵蓋超過900個縣市。年度累計的教育業務的活躍用戶數已經達到了1.69億,相較同期增長109%。

隨著中國人口結構調整,市場消費升級,教育消費在中國家庭消費支出的比重越來越大,近幾年中國教育市場保持著良好的發展態勢。據統計,2018年中國教育市場規模達到人民幣2.68萬億元,至2020年民辦教育總體規模將達到3.36萬億元,復合增速達到12%。

時下,中小學生的課外學習輔導市場日益升溫,這與當前我國家庭對教育資源的巨大需求密不可分。有專業調查顯示,城市家庭中為孩子請家教的比例達到了40%-60%,如今培訓機構的學員已不僅只是局限在孩子的范圍,近年興起的面向成年人的學習培訓機構也值得我們的注意,在職深造人士的比例已經越來越高。

城市居民日常支出中教育文化娛樂消費所占的比例在2018年就達到了11.2%,同比增長6.7%,并還處于不斷增加的趨勢。

從經濟發展趨勢到行業發展現狀再到用戶需求,種種跡象表明,未來培訓機構將迎來資本、人力、行業等多方面的極大紅利,數據來看,成都、杭州、天津這三座城市在培訓機構上都可以獲益。

3、寵物經濟體現當地居民生活水平

近年來隨著居民生活水平的提高,越來越多人舍得為寵物花錢。圍繞著寵物的吃、喝、玩、穿、等各方面的消費需求日益豐富,寵物經濟由此孕育而生。

從年貨節啟動至今,天貓國際的進口寵物消費同比增長超400%,天貓國際寵物食品銷售同比增長超460%,其中貓主糧增長近500%。

在“丁祖昱評樓市”年度發布會上我也說過,現在天貓上最受歡迎的食品從奶粉變成了貓糧,這并不奇怪,本身能夠消費高端進口貓糧的人群大多是在一線城市,而目前寵物經濟的消費主力近一半的人群都是90后,90后處在婚育年齡,但單身人士較多,同時養小孩的成本太高,取而代之的是養貓貓狗狗更符合可以愉悅生活的目標。“窮養自己富養寵,養娃不如養只寵”也是2019年雙十一提出來的新口號。

根據《2019年中國寵物行業白皮書》數據顯示,2019年我國寵物市場規模已經達到2024億元,同比增長18.50%。2015-2019年五年內行業市場規模翻了2倍多,年復合增長率接近20%。已有2家寵物用品公司出現在A股市場。這一現象,顯示了寵物經濟的巨大發展空間。

從總量上看,北京、上海等寵物產業和寵物文化發育較早的一線城市仍是主力,而成都、杭州、天津這三個城市也都已經擁有了超過2000家寵物店和300家寵物醫院。根據大眾點評上的門店數據統計,成都的寵物醫院總量僅次于北京,共有824家。

一方面,對寵物醫院來說,代表潛在客戶的人流和足夠的區域消費能力是影響選址布局的兩個重要因素。無論是在寵物醫院密度最大的一線城市深圳,還是在成都、杭州、天津這三座城市城市,人口密度最大的區域,也相應就是寵物醫院最密集的地帶,也是商業發展最好的地帶。

商業資源集聚度正是基于這樣的邏輯構建起來,它通過考量城市受主流消費品牌青睞的程度、城市商圈的實力大小以及基礎商業的成熟度,來綜合評估城市商業資源集聚度的高低,而寵物醫院和寵物店的數量就是一個考量的標準。

從側面也反映了成都、杭州、天津這三個城市的商業資源集聚度是排在前列的。

4、外賣是消費領域的一大增長點

據了解,我國在線外賣行業起步于2012年,隨著互聯網的發展,在線外賣產業也得到快速增長,市場規模越來越大。隨著智能配送系統的發展,外賣產業的即時配送能力不斷提高。

我們認為,外賣行業將從餐飲進一步跨度到生活服務行業,消費者的需求不斷推動服務業與零售業的融合,“外賣化”將成為未來消費領域的一大增長點。

數據顯示,2019年前三季度,我國外賣產業交易額分別為1200億元、1430億元、1790億元,第三季度環比增長25.2%。

與此同時,外賣訂單量也持續上漲。以美團外賣為例,第三季度,美團外賣日均訂單量達2680萬單,同比增長38.1%。訂單量的持續增長表明,外賣在消費中的作用進一步凸顯,且外賣市場仍有巨大的增長潛力。

《中國外賣產業調查研究報告(2019年上半年)》指出,隨著中國智能配送系統的發展,中國外賣產業的即時配送能力不斷提高,外賣的服務場景由餐飲拓展至生活超市、生鮮果蔬、醫藥健康、鮮花綠植等多個品類。

外賣經濟在微觀上改變了許多人的生活方式,在宏觀上則優化了社會的資源配置。隨著互聯網的發展,越來越多的個人商戶開始借助外賣平臺來實現與個人買家的直接對接。

而另一種角度,外賣經濟的興起也為社會閑置勞動力提供了就業機會。在美團外賣的報告里顯示,2018年美團外賣共向騎手發放300億元工資。每月收入5000-8000元的騎手占比25%,有五成騎手是家庭收入的主要來源。

并且,美團平臺回收的11.8萬份調研問卷顯示,54%的騎手在2018年生活都有了新變化:24%有了錢,20%買了房,16%買了車……

5、成都、杭州和天津都在矚目位置

從新經濟的指標來看,成都、杭州和天津都在矚目的位置,但我并沒有把天津放到城市發展前景top10中。這主要是因為新經濟指標固然重要,但城市發展的前景還是需要綜合更多。

綜合考慮,京津翼地區,整個人才和資源都被北京吸走,從而導致天津與其他級別的強二線城市相比,潛力仍然充滿挑戰。

而杭州作為“電商之都”,聚集全國超過三分之一的電子商務網站。另外,杭州目前上市公司數量穩居全國第四,僅次于京滬深。

成都作為中國西南地區的中心城市,成都這幾年的發展是有目共睹的。2018年,成都GDP超1.5萬億,名義增長率達到了11.04%,增速位于新一線城市之首,GDP總量在新一線城市里僅次于重慶和天津這兩個直轄市和蘇州。可以說,成都,是未來最可期的強二線城市。

因此,綜合新經濟指標發展水平及城市綜合發展前景來看,成都、杭州兩大城市可謂當之無愧地成為僅次于一線城市的熱門城市。

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責任編輯:鞏鑫
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